海外置業 樓市綠燈 財務自由成為近年潮語，相信香港大部份人都不會反對。而香港樓價高企，轉戰海外市場成為另類上車選擇。但怎樣才可以刀仔鋸大樹，避免中伏，減低風？筆者以紐西蘭作例子，看看投資海外樓市5大綠燈指標。 1. 國家好，政府財政好，樓市自然好 世界銀行 World Bank於10月31日公布2018年 《營商環境報告》(Doing Business) 在全球190個國家或地區中，紐西蘭連續第二年高踞榜首。評分以10項指標，包括成立新公司環境、保障小股東投資者、合約執行性、稅項及破產案件等，以反映國家的商業環境及改善進度，紐西蘭的經濟發展優勢無容置疑。Source: http://chinese.doingbusiness.org/rankings 美國著名智庫遺產基金會 (Heritage Foundation) 公佈2017年《經濟自由度指數》報告，紐西蘭排名第三，報告指出，紐西蘭是亞太地區最繁榮的經濟體之一。此外，紐西蘭還是世界上最廉潔的社會之一。據世界反腐敗機構透明國際 (Transparency International) 發佈2017世界廉潔榜中，紐西蘭和丹麥並列第一。一個國家的經濟自由程度越高，代表着該地區的經濟發展狀況越健康，發展前景也就越好。2016年，紐西蘭GDP增速為3.4%，人均GDP為36,172美元，失業率為5.9%，通脹率為0.3%。 2. 太平盛世，安居之選 世界著名研究機構InterNations發佈了Expat Insider 2017《2017世界移居報告》，根據2017年全球最適合移民國家的排行榜，紐西蘭位列全球第六位。(Source: https://cms-internationsgmbh.netdna-ssl.com/cdn/file/2017-09/Expat_Insider_2017_The_InterNations_Survey.pdf) 《紐約人》雜誌亦曾刊登一篇文章，標題是「超級富豪做末日凖備」，其中詳細介紹更多富有投資者將紐西蘭看作他們逃避動蕩世界的途徑。(Source: http://www.bbc.com/zhongwen/trad/fooc-38797037) 3. 需求強勁，帶動升幅 紐西蘭統計局數據顯示，2016年到紐西蘭觀光旅客及移民人數均創下歷史新高紀錄。觀光客人數約達350萬人，較2015年增長12%。而2016年移入紐西蘭的人口為127,300人，比前一年增長4%。2016年紐西蘭淨移民人數達70,600人，其中中國內地淨移民人口為10,310人；英國淨移民人口亦達5,600人。 Westpac銀行經濟學家Satish Ranchhod表示，2016年來自英國和中國的移民明顯增加，主要以工作或居留簽證往紐西蘭。外國移民持續增加將提供更多勞動人口，帶動經濟增長。解釋了為什麼紐西蘭房市供不應求及樓價不斷攀升的原因。 4. 房地產市場氣氛 買股票和投資樓市一樣，都睇承接力，投資房地產市場氣氛好重要。紐西蘭是很多國家的竉兒，近至澳洲，遠至中、美都很受歡迎。 最近，澳大利亞9News做了一個專題節目，探討澳洲人近年前往紐西蘭定居的現象。在過去的幾十年，都是紐西蘭人更喜歡到澳洲定居，但是這一現象已經被逆轉，在過去12個月，從澳洲來到紐西蘭定居的人高達2.5萬人。 紐西蘭人現在在澳洲享受的待遇越來越稀薄，從2018年開始，紐西蘭人在澳洲的留學福利也沒有了。引致紐西蘭人離開自己國家的人數也少了，兩種趨勢重疊效應，造就了紐西蘭很高的移民數字和淨人口增幅，住屋需求的增加從而帶動房地產市場。(Source: http://www.9news.com.au/national/2017/09/30/20/57/australian-migration-to-new-zealand-employment) 5. 跟著富豪步伐走 多國富豪均視紐西蘭為避難所，就如PayPal始創人蒂爾 (PeterThiel)，已取得紐西蘭公民權，並準備隱居當地；據英國雜誌《Stuff》報道，中國首富馬雲透露，他有20名年約40 歲的同僚已在紐西蘭置業，準備退休後定居。據說，2013年紐西蘭最貴的七幢豪宅，全售予中國人。 大選之後，紐西蘭樓市展望 紐西蘭上月大選塵埃落定，阿德恩 (Jacinda Kate Laurell Ardern) 將成為161年來最年輕的紐西蘭總理。工黨執政後，計劃限制海外買家購買現房，短期內房地產市場可能會放緩。但長遠而言，基建項目的大幅度投資會大力推動紐西蘭的經濟，加上建築成本越來越高，新房產項目的價格未見有回落跡象。海外投資者如有意入市，要好好把握這黃金100日於2018年前，購入現樓項目，有望減少或避免因樓市辣招而帶來的額外支出及限制。   轉載自2017年11月5日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

讀書計Budget 買樓嚴選CBD 有打算海外升學的學生家長曾問我有關「以房養學」及揀選學校的問題。個人認為首要顧及學生興趣，其次就是看哪個國家／地區的教學質素和環境比較適合孩子，英、美、加、澳、紐都是熱門選擇。除此之外，家長們亦會跟據學費、生活費，以及學成之後是否容易留在當地找工作或移居當地作考慮。 最新全球留學費用排名 THE (Times Higher Education 泰晤士高等教育) 聯合FAIRFX（旅行貨幣兌換公司）統計了全球留學費用排名榜詳細比較了各地區的留學費用，2017年報告顯示，美國排行榜首，紐西蘭排名第3，加拿大跟隨其後。Source: https://www.timeshighereducation.com/student/news/best-value-places-study-abroad 紐西蘭8所大學全獲得5星以上QS Stars大學評級 除了大學排名指南QS World University Rankings常為家長選擇學校指引之一，另有QS Stars評估系統，也是一個讓家長及學生較全面瞭解學校整體素質的指標。從畢業生的就業能力到校園設施和社區參與等各方面的表現評級，從細微的地方反映大學的整體表現。QS Stars審計超過50個不同的指標及8個廣泛領域，審視各大學整體評級，評級由1星到5+星。而紐西蘭8所大學全獲5星或以上的評級。 Source: https://www.topuniversities.com/qs-stars#sorting=overall+country=334+rating=+order=desc+orderby=uni+search= 學以致用 前途光明 從紐西蘭幾個主要城市來看，奧克蘭依然是核心經濟地區，職位需求大，招聘廣告比一年前增加了19.3%；威靈頓和坎特伯雷的基督城都沒什麼大變化。以下是跟據搵工網站Seek公佈的紐西蘭熱門職業招聘情況，供有興趣到紐西蘭升學的學生參考。 以房養學 首選奧克蘭市中心 (CBD) 部份家長一般會選購學生所讀校區之物業實行「以房養學」大計，然而，選購奧克蘭CBD新建公寓才是明智之選。 1. 奧克蘭住房需求大 ─ CoreLogic公司發佈的7/8月份《房地產市場及經濟更新報告》顯示，去年奧克蘭新建住房數量不及需求的一半。 Source: http://www.corelogic.co.nz/news-research/item/july-august-monthly-property-market-economic-update-now-available/； 2. 奧克蘭CBD的升值潛力及空置率低 ─ 跟據奧克蘭最大房地產經紀公司Barfoot & Thompson資料顯示，奧克蘭今年第一季度平均租金增長4.6%，新租賃租金增長7%，空置率仍然在1-2%之間。Source: https://www.barfoot.co.nz/market-reports； 3. 不需要擔心舊公寓室內設備的維修問題； 4. 新建公寓的出租收入一般比較理想； 5. 紐西蘭購房沒有印花稅及海外買家二手轉賣的限制； 6. 部份新建公寓獲紐西蘭政府認可作為投資移民項目投資金額計算 綜合以上各點，再加上以港元低息貸款，購入奧克蘭CBD公寓實為「以房養學」、「投資增值」及「低貸高收」3嬴之選。   轉載自2017年8月25日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

預測5年後香港樓市滑落 你會現在乾等嗎? 有一位客戶現時52歲，1992年在香港買入一個住宅單位，現估價約值760萬，計劃把樓宇貸款400萬購買海外物業作投資，他咨詢了一位投資專家，該專家反對客人把香港物業加按再FULL PAY 買外國樓，專家解釋說：「表面上是賺了息差，但實際上耗盡自己的貸款額，就更難通過壓力測試在香港買樓，假如5年後香港樓市滑落，到時便錯失了在香港買樓的機會。又舉例如果客戶所買的海外物業5年之後升20%，但當地貨幣亦同時大幅貶值20%，賣樓後根本沒有賺過。建議客戶加上太太做擔保，保持實力，有待香港樓價回落時入市，在香港再買樓總比隔山買牛好。」 我跟據以上論點與客人分析： 1. 假設5年後香港樓價大跌，客人加按的物業價值亦會跟隨下跌；另外，客人距離退休年期越近，銀行可提供給客戶的供款年期亦相繼縮短，增加了每月的供款壓力。 2. 買樓是一項長線投資，每月租金收入已可抵消按揭供款。而換個一個角度，亦可能是匯價大升加上樓市大升，得到的是雙重利潤，關鍵是在於揀選海外物業時，留意該國家的經濟及樓市發展的潛力 (可參考星島虎報海外地產網的熱門專題，有關新西蘭的報導)【紐西蘭置業移民攻略】營商環境冠絕全球 基建推經濟發展 https://goo.gl/vyXDe6，以及各國外匯管制的措施。 「息率降樓價升」 2008年金融海嘯之後，香港按息降至歷史新低，香港樓價於隨後幾年不斷攀升，升幅逾倍，被解讀為按揭息率下跌而推動樓價上升，但現實是多國推行寬鬆貨幣政策，熱錢流入本港推低銀行同業拆息至異常低水平，熱錢湧入銀行體系，加上中國內地人民的支持，推高置業需求及資產價格。從歷史上「息率降樓價升」這個現象並不常見。縱觀其他國家，一般的樓按息率與租金回報的差距少於2厘。究竟我們應如何把握這機遇呢? 現時香港樓價高企、美元強、利率低，而投資海外物業不論呎價或租金回報一般都比香港高，可趁著這個百年一遇的好時機，以少資本而獲得最大的回報。機會瞬間即逝，就看你今天怎樣把握，立刻行動計劃一個切合你的投資方案吧！   轉載自2017年7月18日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

為何奧克蘭樓價只升不跌？ 近日不論香港或海外房產市場烽煙四起，種種利好和負面消息充斥著整個房地產市場，例如各國紛紛修改移民政策、穆迪將香港主權評級展望由「穩定」降至「負面」、按揭利息的調整等等……又再引起一眾投資者嚴選投資海外物業的地區，究竟何去何從呢? 是誰最愛紐西蘭? 特朗普當選美國總統後「引爆移民潮」，據報導，紐西蘭移民局網頁的單日瀏覽訪客竟達到5.63萬（平日平均數量是2,300）。而特朗普當選後12周內，美國公民移民紐西蘭的申請同比激增70%。早前亦有一些報導指美國富豪視紐西蘭為避風港，當中有的持紐西蘭護照，有的在當地買房買地，而特朗普的支持者，憑Paypal致富的Peter Thiel早前亦被揭發是紐西蘭公民。此外，阿里巴巴創辦人馬雲也表示希望在紐西蘭買地，而阿里巴巴集團澳紐總部亦於2017年2月正式揭幕。 The 2017 Global Wealth Migration Review 顯示，紐西蘭去年新增富豪移民達4,000人，是前年的2倍。Passportindex 網站公佈2017年全球最強護照Global Passport Power Rank 2017，紐西蘭護照排名第22位，澳洲護照排名第25位。英國智庫 Legatum Institute 統計了全球149個國家及地區的經濟質素、營商環境、自然環境等9大因素，評選2016年全球繁榮指數 The Legatum Prosperity Index，紐西蘭全球最佳，英國排第10位，美國排第17位，新加坡排第19位，香港排第 23位，中國排第90位。種種跡象顯示，不單中國人喜歡移民紐西蘭，就連西方人亦嚮往紐西蘭的生活。 紐西蘭政府修改移民政策 移民人數激增，紐西蘭政府也出手干預，從2017年5月24日起，投資移民政策的第二類申請的最低150萬投資額將提升至300萬。另一邊廂，紐西蘭技術移民的申請門檻，提高了工作收入的標準，從事緊缺技術職位列表上相關職業的申請者，在紐西蘭的收入必須達到當地收入的中位數；其他職業的申請者則需達到收入中位數的1.5倍。 為何奧克蘭樓價只升不跌 紐西蘭GDP僅為香港一半，自90年代起，紐西蘭的淨移民人數就一直上漲，最高每年超過10萬，紐西蘭整體人口也就400多萬，10萬這個數量就已經超過當地總人口的2%。一個人口不斷增長的地方，自然構成住屋壓力，加上當地政府建屋政策，奧克蘭作為紐西蘭商業中心和移民首選城市，每年新建房只有約3000多個，這就不難明白為何奧克蘭樓價近年只升不跌。 低成本高回報的資產增值法 不少精明的香港投資者會扭盡六壬，務求達到「低成本高回報」，以香港樓宇作低息按揭，之後全數購付奧克蘭物業，這就是我經常提出的「1間屋變2間屋」的資產增值法。因篇幅所限，下期將繼續以真實個案與讀者們剖析當中利弊。

點指兵兵 萬里尋寶 早年有一句地產界名言「Location, Location, Location」風靡一時，時至今日，這個金科玉律是否亦同樣可以在投資海外物業派上用場呢? 究竟應該怎樣去揀選哪個寶地(Location)？是否跟著那些銷售經理說的，只要是市中心(CBD)、學房區、兩公里生活圈等等，就值得投資？ 有朋友被一些「高達10厘回報」、「5年租金保證」的廣告吸引下，用了兩天時間走訪八個不同國家的海外物業展銷會，最終被攪得頭昏腦脹。每個物業的地點都位於市中心、黃金地段、用料上乘、租金回報高…… 面對一大堆圖片及數字，突然患上選擇恐懼症來，最後就按上我的門鈴來。 「RIGHT」 除了優質地點之外，我總結了幾個要點提醒朋友們，我用一個英文字「RIGHT」來表達： 我比較保守，一些高風險市場 (政局不穩、剛開放給海外買家的國家)、樓花期太長 (超過3年以上的)，個人認為需要慎重考慮。假設你今年內交吉的房產，你原本可做20年的按揭，假若要4年後才收樓，到時銀行可能只提供16年期的按揭，可能令你每月供款增加而大失預算。並要承擔這段時期的匯率、政府政策改變及爛尾風險等，所以我經常強調大家選購現樓或短期樓花項目 (樓花期2年內)。買海外物業一定要自己做足功課，了解當地的情況，最好有國際性調查機構的數據支持，不要盡信銷售中介的片面之詞。

投資海外物業你點揀? 全球量化寬鬆，令投資者勁買磚頭保值，而本港樓價高企及港府推出樓巿辣招的推波助瀾下，投資海外物業既可分散投資，成本又比購買香港為低，租金回報又比香港高，簡直係3嬴。香港投資者購買海外物業買得熱血沸騰，但哪一個國家或地區會成為你杯茶呢？ 有投資者問我哪一個國家的投資雜費比較少，稅制簡單，深怕賺了租金而輸了給政府。如果以海外買家身份購買海外物業，我以圖1簡列出他心儀地區的稅項收費供其參考。 假設以港幣300萬購入3個不同地方的物業，圖2粗略計算海外買家的徵費項目。近年有部份國家對海外買家的徵費正在不斷調整，亦有按不同州份及漸進式收費的，因此稅率標示約數僅供參考，所有實際收費以買家買入房產時為準，請聯絡有關地產經紀了解詳情。 根據萊坊2016年第四季《全球樓價指數》，指數追蹤和比較全球55個市場的一般住宅市場表現，紐西蘭排名第二位，按年升幅12.7%。萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示：「紐西蘭在亞太區表現最強勁，數季錄得樓價上升後，一般住宅樓價升幅溫和。然而，市場的一般住宅供應短缺，相信全年一般住宅的樓價將持續上升。 (資料來源https://kfcontent.blob.core.windows.net/news/10495/3848-article-1.pdf) 另外，在香港購買紐西蘭物業，香港有部份銀行可以提供港元及紐元按揭服務，可享低息優惠。心水清的讀者綜合以上要點後，應該明白為何本人長期推介紐西蘭房地產項目了。