為什麼要以房供學？ 以房供學顧名思義就是購置海外房產項目，以房產的增值抵銷子女留學的花費，供養海外留學。學生一般都需要在國外居住一段長時間，家長選擇以房供學實為一項穩健的長線投資。家長一般會關注心儀大學的學房區，誤以為必須選擇子女就讀的大學附近區域，往往要等待決定入讀哪間大學才選擇房源。那麼在揀選地區方面又有什麼竅門呢？ 是否必須選擇將入讀大學附近的區域呢？ 答案當然是否定。首先，當你知道入讀哪間學校時才選擇附近地區，未必適時有合心意的單位提供，樓花項目又未能即時入住，貨尾單位不論坐向或間隔都可能比較遜色。其實應該揀選有升值潛力、租金回報高的地區，便最為理想，最終公寓是否方便子女上學，反而是其次。 將卧室分租給同學有沒有甚麼需要注意事項？ 一般家長認為，最理想是購入兩房或以上公寓，既可滿足子女住宿需求，另一卧室分租給同學，減省了出租代理的服務收費，而獲得的租金更可分擔日常生活開銷，及減少了匯款到國外匯價上升的風險。 但事實上，各人的生活習慣可能存在差異，租住者會否過份依賴屋主清潔居所、購買日常雜貨、水電費用如何分割付款，及欠租風險等問題都有可能發生，雖然以上情況都不太常見。但當遇到上述問題時，家長需要慎重考慮子女是否可以獨自應對。 怎樣的安排較為理想？ 首先，揀選有升值潛力的地區，不只局限於子女入讀的大學區域，新房不論自用或出租均可達到對沖匯價上升風險及房產升值補回留學花費的效果。以下根據昆士蘭省的統計數據為例，跟大家分享實際的可行方案。 客人將自住的香港物業增值，享受香港低利息的優勢，貨款港元330萬，分22年按月還款HK$16,000，除了可以全數繳付樓價，就連女兒海外升學的費用都一併用上貸款，不需動用現金儲備，每月輕鬆攤還。 客人以澳元48萬選購了澳洲昆士蘭格林斯洛普斯(Greenslopes)的2房物業。每星期租金收入約425澳元，而女兒在聖盧西亞(St Lucia)地區的昆士蘭大學就讀，以每星期300澳元租住鄰近大學的1房單位。扣除住房租金後，每月約有500澳元可供女兒作日常開支。 跟據以上統計數據，如要在凱爾文林(Kelvin Grove)和格林斯洛普斯選擇其中一個地區置業，格林斯洛普斯年增長率達3.8%，樓房中位價格仍處於低位，數據反映過去一年的需求遠高於整個昆士蘭的平均數，買賣市場蓬勃，預計格林斯洛普斯地區的租金回報將迎頭趕上，值得看高一線，海外投資者不妨留意該區的新樓盤情況。不要只盲看著名的學房區及火車站了！   轉載自2018年1月4日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

布里斯班，我來了! 平時較少講澳洲，因為在香港賣澳洲房地產的代理及升學顧問較多，普遍港人熟識澳洲多過紐西蘭。剛巧有客人在澳洲布里斯班買入了一個物業，又覺得值得跟大家分享一下。 該物業位於澳洲的布里斯班，布里斯班是昆士蘭州（Queensland）的首府，論面積，昆士蘭州是澳洲的第二大州，人口則排名全澳第三，僅次於悉尼與墨爾本。 今次買家是澳洲永居退休人士，長居香港，他看過好幾個香港樓盤，不論價格和地點都不太合心意，租金回報亦較低。買家在十多年前有過買悉尼住宅項目的經驗，他又用了整整一年多的時間研究香港與澳洲房地產資料，這次決定在布里斯班購入兩房公寓，因為看好布里斯班後市有穩步上升空間。 實地收樓 他購入一個位於West End的現樓項目，屋苑分四期，共四棟住宅物業，附設泳池、健身室、燒烤區、會議室、綠化公園等設施。這樣大型的住宅項目在布里斯班並不常見，單位分成河景和內園景，因為他擔心河景單位未來會被前面興建物業遮擋，所以就選擇了一個全新內園景的兩房連車位的物業，作價61萬澳元（約港幣380萬元），發展商更提供12個月5厘租金回報保證。 一間屋變兩間屋 他以低息將香港物業加按350萬，另加上他的定期儲蓄，便可全數繳付房價，一間屋變兩間屋。因買家是澳洲永久居民，以永久居民身份買入物業，可減省海外買家額外附加稅項。亦因為是現樓，可即買即收租，澳洲物業的租金收入便可支付香港按揭供款。 找專業人士驗樓 兩星期前他更到當地走了一趟。出發前一星期我們已代安排專業驗樓師驗樓，並提供詳盡報告，到達澳洲第2天，為他安排來回酒店及公寓的專車接送服務，之後更安排與律師會面等等…… 在樓宇交吉前，驗樓師會進行第2次驗樓，確保物業收樓後，不會有預期不到的結構或裝修問題出現。 為何要揀布里斯班？ 有香港買家轉戰布里斯班，相信跟以下原因有關 1.布里斯班政府投放逾300億澳元於基建項目，包括交通設施、旅遊娛樂及教育等範疇，帶動當地經濟，預期未來樓價升幅潛力極大。 2.極至奢華的Queen’s Wharf世界級綜合度假村及娛樂區域，預期將於2022年開幕。 3. 布里斯班的房產中位價約41萬澳元，相比悉尼和墨爾本的房價，仍然處於低水，但租金收益率則位於比較高水平，可望有理想的增值潛力及回報。 4.現澳元兌港元處於約6.1水平，比較近年高位8.5，確實有不少上升空間，買樓收租更可賺匯水。 如果你考慮澳洲買房投資，不防考慮布里斯班!   轉載自2017年9月15日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

點指兵兵 萬里尋寶 早年有一句地產界名言「Location, Location, Location」風靡一時，時至今日，這個金科玉律是否亦同樣可以在投資海外物業派上用場呢? 究竟應該怎樣去揀選哪個寶地(Location)？是否跟著那些銷售經理說的，只要是市中心(CBD)、學房區、兩公里生活圈等等，就值得投資？ 有朋友被一些「高達10厘回報」、「5年租金保證」的廣告吸引下，用了兩天時間走訪八個不同國家的海外物業展銷會，最終被攪得頭昏腦脹。每個物業的地點都位於市中心、黃金地段、用料上乘、租金回報高…… 面對一大堆圖片及數字，突然患上選擇恐懼症來，最後就按上我的門鈴來。 「RIGHT」 除了優質地點之外，我總結了幾個要點提醒朋友們，我用一個英文字「RIGHT」來表達： 我比較保守，一些高風險市場 (政局不穩、剛開放給海外買家的國家)、樓花期太長 (超過3年以上的)，個人認為需要慎重考慮。假設你今年內交吉的房產，你原本可做20年的按揭，假若要4年後才收樓，到時銀行可能只提供16年期的按揭，可能令你每月供款增加而大失預算。並要承擔這段時期的匯率、政府政策改變及爛尾風險等，所以我經常強調大家選購現樓或短期樓花項目 (樓花期2年內)。買海外物業一定要自己做足功課，了解當地的情況，最好有國際性調查機構的數據支持，不要盡信銷售中介的片面之詞。

墨爾本 Clarindale 加稅前最後召集 維多利亞州7月份將提高印花稅至7%，海外人士紛紛加入購買行列，發展商提供5年5%租金保證，把握最後入閘機會。 Clarindale項目預計2017年入伙。鄰近Monash University，2小時優質生活圈，各類型設施一應俱全，消閒娛樂近在咫尺。 想了解更多，歡迎致電 (852) 5933 9483 / (853) 6545 2045 查詢