為什麼要以房供學？ 以房供學顧名思義就是購置海外房產項目，以房產的增值抵銷子女留學的花費，供養海外留學。學生一般都需要在國外居住一段長時間，家長選擇以房供學實為一項穩健的長線投資。家長一般會關注心儀大學的學房區，誤以為必須選擇子女就讀的大學附近區域，往往要等待決定入讀哪間大學才選擇房源。那麼在揀選地區方面又有什麼竅門呢？ 是否必須選擇將入讀大學附近的區域呢？ 答案當然是否定。首先，當你知道入讀哪間學校時才選擇附近地區，未必適時有合心意的單位提供，樓花項目又未能即時入住，貨尾單位不論坐向或間隔都可能比較遜色。其實應該揀選有升值潛力、租金回報高的地區，便最為理想，最終公寓是否方便子女上學，反而是其次。 將卧室分租給同學有沒有甚麼需要注意事項？ 一般家長認為，最理想是購入兩房或以上公寓，既可滿足子女住宿需求，另一卧室分租給同學，減省了出租代理的服務收費，而獲得的租金更可分擔日常生活開銷，及減少了匯款到國外匯價上升的風險。 但事實上，各人的生活習慣可能存在差異，租住者會否過份依賴屋主清潔居所、購買日常雜貨、水電費用如何分割付款，及欠租風險等問題都有可能發生，雖然以上情況都不太常見。但當遇到上述問題時，家長需要慎重考慮子女是否可以獨自應對。 怎樣的安排較為理想？ 首先，揀選有升值潛力的地區，不只局限於子女入讀的大學區域，新房不論自用或出租均可達到對沖匯價上升風險及房產升值補回留學花費的效果。以下根據昆士蘭省的統計數據為例，跟大家分享實際的可行方案。 客人將自住的香港物業增值，享受香港低利息的優勢，貨款港元330萬，分22年按月還款HK$16,000，除了可以全數繳付樓價，就連女兒海外升學的費用都一併用上貸款，不需動用現金儲備，每月輕鬆攤還。 客人以澳元48萬選購了澳洲昆士蘭格林斯洛普斯(Greenslopes)的2房物業。每星期租金收入約425澳元，而女兒在聖盧西亞(St Lucia)地區的昆士蘭大學就讀，以每星期300澳元租住鄰近大學的1房單位。扣除住房租金後，每月約有500澳元可供女兒作日常開支。 跟據以上統計數據，如要在凱爾文林(Kelvin Grove)和格林斯洛普斯選擇其中一個地區置業，格林斯洛普斯年增長率達3.8%，樓房中位價格仍處於低位，數據反映過去一年的需求遠高於整個昆士蘭的平均數，買賣市場蓬勃，預計格林斯洛普斯地區的租金回報將迎頭趕上，值得看高一線，海外投資者不妨留意該區的新樓盤情況。不要只盲看著名的學房區及火車站了！   轉載自2018年1月4日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

海外置業 樓市綠燈 財務自由成為近年潮語，相信香港大部份人都不會反對。而香港樓價高企，轉戰海外市場成為另類上車選擇。但怎樣才可以刀仔鋸大樹，避免中伏，減低風？筆者以紐西蘭作例子，看看投資海外樓市5大綠燈指標。 1. 國家好，政府財政好，樓市自然好 世界銀行 World Bank於10月31日公布2018年 《營商環境報告》(Doing Business) 在全球190個國家或地區中，紐西蘭連續第二年高踞榜首。評分以10項指標，包括成立新公司環境、保障小股東投資者、合約執行性、稅項及破產案件等，以反映國家的商業環境及改善進度，紐西蘭的經濟發展優勢無容置疑。Source: http://chinese.doingbusiness.org/rankings 美國著名智庫遺產基金會 (Heritage Foundation) 公佈2017年《經濟自由度指數》報告，紐西蘭排名第三，報告指出，紐西蘭是亞太地區最繁榮的經濟體之一。此外，紐西蘭還是世界上最廉潔的社會之一。據世界反腐敗機構透明國際 (Transparency International) 發佈2017世界廉潔榜中，紐西蘭和丹麥並列第一。一個國家的經濟自由程度越高，代表着該地區的經濟發展狀況越健康，發展前景也就越好。2016年，紐西蘭GDP增速為3.4%，人均GDP為36,172美元，失業率為5.9%，通脹率為0.3%。 2. 太平盛世，安居之選 世界著名研究機構InterNations發佈了Expat Insider 2017《2017世界移居報告》，根據2017年全球最適合移民國家的排行榜，紐西蘭位列全球第六位。(Source: https://cms-internationsgmbh.netdna-ssl.com/cdn/file/2017-09/Expat_Insider_2017_The_InterNations_Survey.pdf) 《紐約人》雜誌亦曾刊登一篇文章，標題是「超級富豪做末日凖備」，其中詳細介紹更多富有投資者將紐西蘭看作他們逃避動蕩世界的途徑。(Source: http://www.bbc.com/zhongwen/trad/fooc-38797037) 3. 需求強勁，帶動升幅 紐西蘭統計局數據顯示，2016年到紐西蘭觀光旅客及移民人數均創下歷史新高紀錄。觀光客人數約達350萬人，較2015年增長12%。而2016年移入紐西蘭的人口為127,300人，比前一年增長4%。2016年紐西蘭淨移民人數達70,600人，其中中國內地淨移民人口為10,310人；英國淨移民人口亦達5,600人。 Westpac銀行經濟學家Satish Ranchhod表示，2016年來自英國和中國的移民明顯增加，主要以工作或居留簽證往紐西蘭。外國移民持續增加將提供更多勞動人口，帶動經濟增長。解釋了為什麼紐西蘭房市供不應求及樓價不斷攀升的原因。 4. 房地產市場氣氛 買股票和投資樓市一樣，都睇承接力，投資房地產市場氣氛好重要。紐西蘭是很多國家的竉兒，近至澳洲，遠至中、美都很受歡迎。 最近，澳大利亞9News做了一個專題節目，探討澳洲人近年前往紐西蘭定居的現象。在過去的幾十年，都是紐西蘭人更喜歡到澳洲定居，但是這一現象已經被逆轉，在過去12個月，從澳洲來到紐西蘭定居的人高達2.5萬人。 紐西蘭人現在在澳洲享受的待遇越來越稀薄，從2018年開始，紐西蘭人在澳洲的留學福利也沒有了。引致紐西蘭人離開自己國家的人數也少了，兩種趨勢重疊效應，造就了紐西蘭很高的移民數字和淨人口增幅，住屋需求的增加從而帶動房地產市場。(Source: http://www.9news.com.au/national/2017/09/30/20/57/australian-migration-to-new-zealand-employment) 5. 跟著富豪步伐走 多國富豪均視紐西蘭為避難所，就如PayPal始創人蒂爾 (PeterThiel)，已取得紐西蘭公民權，並準備隱居當地；據英國雜誌《Stuff》報道，中國首富馬雲透露，他有20名年約40 歲的同僚已在紐西蘭置業，準備退休後定居。據說，2013年紐西蘭最貴的七幢豪宅，全售予中國人。 大選之後，紐西蘭樓市展望 紐西蘭上月大選塵埃落定，阿德恩 (Jacinda Kate Laurell Ardern) 將成為161年來最年輕的紐西蘭總理。工黨執政後，計劃限制海外買家購買現房，短期內房地產市場可能會放緩。但長遠而言，基建項目的大幅度投資會大力推動紐西蘭的經濟，加上建築成本越來越高，新房產項目的價格未見有回落跡象。海外投資者如有意入市，要好好把握這黃金100日於2018年前，購入現樓項目，有望減少或避免因樓市辣招而帶來的額外支出及限制。   轉載自2017年11月5日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

布里斯班，我來了! 平時較少講澳洲，因為在香港賣澳洲房地產的代理及升學顧問較多，普遍港人熟識澳洲多過紐西蘭。剛巧有客人在澳洲布里斯班買入了一個物業，又覺得值得跟大家分享一下。 該物業位於澳洲的布里斯班，布里斯班是昆士蘭州（Queensland）的首府，論面積，昆士蘭州是澳洲的第二大州，人口則排名全澳第三，僅次於悉尼與墨爾本。 今次買家是澳洲永居退休人士，長居香港，他看過好幾個香港樓盤，不論價格和地點都不太合心意，租金回報亦較低。買家在十多年前有過買悉尼住宅項目的經驗，他又用了整整一年多的時間研究香港與澳洲房地產資料，這次決定在布里斯班購入兩房公寓，因為看好布里斯班後市有穩步上升空間。 實地收樓 他購入一個位於West End的現樓項目，屋苑分四期，共四棟住宅物業，附設泳池、健身室、燒烤區、會議室、綠化公園等設施。這樣大型的住宅項目在布里斯班並不常見，單位分成河景和內園景，因為他擔心河景單位未來會被前面興建物業遮擋，所以就選擇了一個全新內園景的兩房連車位的物業，作價61萬澳元（約港幣380萬元），發展商更提供12個月5厘租金回報保證。 一間屋變兩間屋 他以低息將香港物業加按350萬，另加上他的定期儲蓄，便可全數繳付房價，一間屋變兩間屋。因買家是澳洲永久居民，以永久居民身份買入物業，可減省海外買家額外附加稅項。亦因為是現樓，可即買即收租，澳洲物業的租金收入便可支付香港按揭供款。 找專業人士驗樓 兩星期前他更到當地走了一趟。出發前一星期我們已代安排專業驗樓師驗樓，並提供詳盡報告，到達澳洲第2天，為他安排來回酒店及公寓的專車接送服務，之後更安排與律師會面等等…… 在樓宇交吉前，驗樓師會進行第2次驗樓，確保物業收樓後，不會有預期不到的結構或裝修問題出現。 為何要揀布里斯班？ 有香港買家轉戰布里斯班，相信跟以下原因有關 1.布里斯班政府投放逾300億澳元於基建項目，包括交通設施、旅遊娛樂及教育等範疇，帶動當地經濟，預期未來樓價升幅潛力極大。 2.極至奢華的Queen’s Wharf世界級綜合度假村及娛樂區域，預期將於2022年開幕。 3. 布里斯班的房產中位價約41萬澳元，相比悉尼和墨爾本的房價，仍然處於低水，但租金收益率則位於比較高水平，可望有理想的增值潛力及回報。 4.現澳元兌港元處於約6.1水平，比較近年高位8.5，確實有不少上升空間，買樓收租更可賺匯水。 如果你考慮澳洲買房投資，不防考慮布里斯班!   轉載自2017年9月15日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

讀書計Budget 買樓嚴選CBD 有打算海外升學的學生家長曾問我有關「以房養學」及揀選學校的問題。個人認為首要顧及學生興趣，其次就是看哪個國家／地區的教學質素和環境比較適合孩子，英、美、加、澳、紐都是熱門選擇。除此之外，家長們亦會跟據學費、生活費，以及學成之後是否容易留在當地找工作或移居當地作考慮。 最新全球留學費用排名 THE (Times Higher Education 泰晤士高等教育) 聯合FAIRFX（旅行貨幣兌換公司）統計了全球留學費用排名榜詳細比較了各地區的留學費用，2017年報告顯示，美國排行榜首，紐西蘭排名第3，加拿大跟隨其後。Source: https://www.timeshighereducation.com/student/news/best-value-places-study-abroad 紐西蘭8所大學全獲得5星以上QS Stars大學評級 除了大學排名指南QS World University Rankings常為家長選擇學校指引之一，另有QS Stars評估系統，也是一個讓家長及學生較全面瞭解學校整體素質的指標。從畢業生的就業能力到校園設施和社區參與等各方面的表現評級，從細微的地方反映大學的整體表現。QS Stars審計超過50個不同的指標及8個廣泛領域，審視各大學整體評級，評級由1星到5+星。而紐西蘭8所大學全獲5星或以上的評級。 Source: https://www.topuniversities.com/qs-stars#sorting=overall+country=334+rating=+order=desc+orderby=uni+search= 學以致用 前途光明 從紐西蘭幾個主要城市來看，奧克蘭依然是核心經濟地區，職位需求大，招聘廣告比一年前增加了19.3%；威靈頓和坎特伯雷的基督城都沒什麼大變化。以下是跟據搵工網站Seek公佈的紐西蘭熱門職業招聘情況，供有興趣到紐西蘭升學的學生參考。 以房養學 首選奧克蘭市中心 (CBD) 部份家長一般會選購學生所讀校區之物業實行「以房養學」大計，然而，選購奧克蘭CBD新建公寓才是明智之選。 1. 奧克蘭住房需求大 ─ CoreLogic公司發佈的7/8月份《房地產市場及經濟更新報告》顯示，去年奧克蘭新建住房數量不及需求的一半。 Source: http://www.corelogic.co.nz/news-research/item/july-august-monthly-property-market-economic-update-now-available/； 2. 奧克蘭CBD的升值潛力及空置率低 ─ 跟據奧克蘭最大房地產經紀公司Barfoot & Thompson資料顯示，奧克蘭今年第一季度平均租金增長4.6%，新租賃租金增長7%，空置率仍然在1-2%之間。Source: https://www.barfoot.co.nz/market-reports； 3. 不需要擔心舊公寓室內設備的維修問題； 4. 新建公寓的出租收入一般比較理想； 5. 紐西蘭購房沒有印花稅及海外買家二手轉賣的限制； 6. 部份新建公寓獲紐西蘭政府認可作為投資移民項目投資金額計算 綜合以上各點，再加上以港元低息貸款，購入奧克蘭CBD公寓實為「以房養學」、「投資增值」及「低貸高收」3嬴之選。   轉載自2017年8月25日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

預測5年後香港樓市滑落 你會現在乾等嗎? 有一位客戶現時52歲，1992年在香港買入一個住宅單位，現估價約值760萬，計劃把樓宇貸款400萬購買海外物業作投資，他咨詢了一位投資專家，該專家反對客人把香港物業加按再FULL PAY 買外國樓，專家解釋說：「表面上是賺了息差，但實際上耗盡自己的貸款額，就更難通過壓力測試在香港買樓，假如5年後香港樓市滑落，到時便錯失了在香港買樓的機會。又舉例如果客戶所買的海外物業5年之後升20%，但當地貨幣亦同時大幅貶值20%，賣樓後根本沒有賺過。建議客戶加上太太做擔保，保持實力，有待香港樓價回落時入市，在香港再買樓總比隔山買牛好。」 我跟據以上論點與客人分析： 1. 假設5年後香港樓價大跌，客人加按的物業價值亦會跟隨下跌；另外，客人距離退休年期越近，銀行可提供給客戶的供款年期亦相繼縮短，增加了每月的供款壓力。 2. 買樓是一項長線投資，每月租金收入已可抵消按揭供款。而換個一個角度，亦可能是匯價大升加上樓市大升，得到的是雙重利潤，關鍵是在於揀選海外物業時，留意該國家的經濟及樓市發展的潛力 (可參考星島虎報海外地產網的熱門專題，有關新西蘭的報導)【紐西蘭置業移民攻略】營商環境冠絕全球 基建推經濟發展 https://goo.gl/vyXDe6，以及各國外匯管制的措施。 「息率降樓價升」 2008年金融海嘯之後，香港按息降至歷史新低，香港樓價於隨後幾年不斷攀升，升幅逾倍，被解讀為按揭息率下跌而推動樓價上升，但現實是多國推行寬鬆貨幣政策，熱錢流入本港推低銀行同業拆息至異常低水平，熱錢湧入銀行體系，加上中國內地人民的支持，推高置業需求及資產價格。從歷史上「息率降樓價升」這個現象並不常見。縱觀其他國家，一般的樓按息率與租金回報的差距少於2厘。究竟我們應如何把握這機遇呢? 現時香港樓價高企、美元強、利率低，而投資海外物業不論呎價或租金回報一般都比香港高，可趁著這個百年一遇的好時機，以少資本而獲得最大的回報。機會瞬間即逝，就看你今天怎樣把握，立刻行動計劃一個切合你的投資方案吧！   轉載自2017年7月18日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

為何奧克蘭樓價只升不跌？ 近日不論香港或海外房產市場烽煙四起，種種利好和負面消息充斥著整個房地產市場，例如各國紛紛修改移民政策、穆迪將香港主權評級展望由「穩定」降至「負面」、按揭利息的調整等等……又再引起一眾投資者嚴選投資海外物業的地區，究竟何去何從呢? 是誰最愛紐西蘭? 特朗普當選美國總統後「引爆移民潮」，據報導，紐西蘭移民局網頁的單日瀏覽訪客竟達到5.63萬（平日平均數量是2,300）。而特朗普當選後12周內，美國公民移民紐西蘭的申請同比激增70%。早前亦有一些報導指美國富豪視紐西蘭為避風港，當中有的持紐西蘭護照，有的在當地買房買地，而特朗普的支持者，憑Paypal致富的Peter Thiel早前亦被揭發是紐西蘭公民。此外，阿里巴巴創辦人馬雲也表示希望在紐西蘭買地，而阿里巴巴集團澳紐總部亦於2017年2月正式揭幕。 The 2017 Global Wealth Migration Review 顯示，紐西蘭去年新增富豪移民達4,000人，是前年的2倍。Passportindex 網站公佈2017年全球最強護照Global Passport Power Rank 2017，紐西蘭護照排名第22位，澳洲護照排名第25位。英國智庫 Legatum Institute 統計了全球149個國家及地區的經濟質素、營商環境、自然環境等9大因素，評選2016年全球繁榮指數 The Legatum Prosperity Index，紐西蘭全球最佳，英國排第10位，美國排第17位，新加坡排第19位，香港排第 23位，中國排第90位。種種跡象顯示，不單中國人喜歡移民紐西蘭，就連西方人亦嚮往紐西蘭的生活。 紐西蘭政府修改移民政策 移民人數激增，紐西蘭政府也出手干預，從2017年5月24日起，投資移民政策的第二類申請的最低150萬投資額將提升至300萬。另一邊廂，紐西蘭技術移民的申請門檻，提高了工作收入的標準，從事緊缺技術職位列表上相關職業的申請者，在紐西蘭的收入必須達到當地收入的中位數；其他職業的申請者則需達到收入中位數的1.5倍。 為何奧克蘭樓價只升不跌 紐西蘭GDP僅為香港一半，自90年代起，紐西蘭的淨移民人數就一直上漲，最高每年超過10萬，紐西蘭整體人口也就400多萬，10萬這個數量就已經超過當地總人口的2%。一個人口不斷增長的地方，自然構成住屋壓力，加上當地政府建屋政策，奧克蘭作為紐西蘭商業中心和移民首選城市，每年新建房只有約3000多個，這就不難明白為何奧克蘭樓價近年只升不跌。 低成本高回報的資產增值法 不少精明的香港投資者會扭盡六壬，務求達到「低成本高回報」，以香港樓宇作低息按揭，之後全數購付奧克蘭物業，這就是我經常提出的「1間屋變2間屋」的資產增值法。因篇幅所限，下期將繼續以真實個案與讀者們剖析當中利弊。

點指兵兵 萬里尋寶 早年有一句地產界名言「Location, Location, Location」風靡一時，時至今日，這個金科玉律是否亦同樣可以在投資海外物業派上用場呢? 究竟應該怎樣去揀選哪個寶地(Location)？是否跟著那些銷售經理說的，只要是市中心(CBD)、學房區、兩公里生活圈等等，就值得投資？ 有朋友被一些「高達10厘回報」、「5年租金保證」的廣告吸引下，用了兩天時間走訪八個不同國家的海外物業展銷會，最終被攪得頭昏腦脹。每個物業的地點都位於市中心、黃金地段、用料上乘、租金回報高…… 面對一大堆圖片及數字，突然患上選擇恐懼症來，最後就按上我的門鈴來。 「RIGHT」 除了優質地點之外，我總結了幾個要點提醒朋友們，我用一個英文字「RIGHT」來表達： 我比較保守，一些高風險市場 (政局不穩、剛開放給海外買家的國家)、樓花期太長 (超過3年以上的)，個人認為需要慎重考慮。假設你今年內交吉的房產，你原本可做20年的按揭，假若要4年後才收樓，到時銀行可能只提供16年期的按揭，可能令你每月供款增加而大失預算。並要承擔這段時期的匯率、政府政策改變及爛尾風險等，所以我經常強調大家選購現樓或短期樓花項目 (樓花期2年內)。買海外物業一定要自己做足功課，了解當地的情況，最好有國際性調查機構的數據支持，不要盡信銷售中介的片面之詞。

投資海外物業你點揀? 全球量化寬鬆，令投資者勁買磚頭保值，而本港樓價高企及港府推出樓巿辣招的推波助瀾下，投資海外物業既可分散投資，成本又比購買香港為低，租金回報又比香港高，簡直係3嬴。香港投資者購買海外物業買得熱血沸騰，但哪一個國家或地區會成為你杯茶呢？ 有投資者問我哪一個國家的投資雜費比較少，稅制簡單，深怕賺了租金而輸了給政府。如果以海外買家身份購買海外物業，我以圖1簡列出他心儀地區的稅項收費供其參考。 假設以港幣300萬購入3個不同地方的物業，圖2粗略計算海外買家的徵費項目。近年有部份國家對海外買家的徵費正在不斷調整，亦有按不同州份及漸進式收費的，因此稅率標示約數僅供參考，所有實際收費以買家買入房產時為準，請聯絡有關地產經紀了解詳情。 根據萊坊2016年第四季《全球樓價指數》，指數追蹤和比較全球55個市場的一般住宅市場表現，紐西蘭排名第二位，按年升幅12.7%。萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示：「紐西蘭在亞太區表現最強勁，數季錄得樓價上升後，一般住宅樓價升幅溫和。然而，市場的一般住宅供應短缺，相信全年一般住宅的樓價將持續上升。 (資料來源https://kfcontent.blob.core.windows.net/news/10495/3848-article-1.pdf) 另外，在香港購買紐西蘭物業，香港有部份銀行可以提供港元及紐元按揭服務，可享低息優惠。心水清的讀者綜合以上要點後，應該明白為何本人長期推介紐西蘭房地產項目了。

結婚一定要係香港買樓? 最近做了一個個案，年輕夫婦計劃結婚，組合新家庭，選擇位於將軍澳的樓盤，看過心儀樓盤後，再與我推介的海外物業比較之下，總結了下圖。 圖1: 假設他們在澳洲購入約267萬港元的單位，租金回報有5厘，將物業出租後減去供樓支出，還可補貼香港租屋的費用 (圖2)。兩口子在香港租住一間實用664呎的日出康城領都，每月租金HK$16,000，將澳洲租金淨收入減去香港租樓支出，即每月預計支出為HK$14,065，比起買465呎的香港單位，不但首期支出少了、供樓費用少了，反而居住面積大了，與此同時已經有樓揸手，不用擔心全球量化寬鬆帶來貨幣貶值的影響。 圖2: 奧克蘭具升值潛力 如果你們的資金比較充裕，我個人比較喜歡投資奧克蘭市中心項目，因為看到它的經濟環境比較樂觀，跟據萊坊發佈2016年第三季《全球樓價指數》顯示，今年6月至9月期間，新西蘭住宅樓價（按季升5.8%）列全球第二位，而香港則錄得4.8%的按季升幅。另外，新西蘭沒有印花稅和海外買家置業徵費，稅制簡單亦沒有二手轉買限制。以圖3作一個簡單的收支參考。 買賣物業前，要做足功課 如果你是新手「上車一族」，你們必須留意以下要點: 1. 需要注意海外物業的出租需求，有些新樓盤的發展商會提供1-5年不等的租金回報保證，這樣就可以免除了如果沒有成功出租而引致的供款壓力； 2. 了解當地二手轉賣的限制，可從國家的官方網站收集資料，包括國家關於按揭的規定及限制； 3. 在決定購買物業前，先咨詢有關銀行按揭貸款的詳情。如時間許可，可要求預先批核。 問清楚計清楚，做一個精明的消費者。 轉載自2017年3月3日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialistfile/daniel-lee/

【1間變2間資產增值法】─ 星島虎報海外地產網 近日「借錢梗係要還咪比錢中介」熱爆全城，令原沒有借錢打算的朋友都問我有關銀行轉按及加按的問題。他們希望透過香港息率低，加按現有香港物業轉戰海外市場，分散投資，務求以最少資本達至最高回報；亦有很多家長是為了子女置業而伸出緩手的。 我借朋友的例子作分享。2012年朋友以438萭買入海怡半島一住宅單位，現銀行估價為725萬，2按可吐現400萬，他用了3個月時間在香港四處看樓，400萬只可以買一些單位比較細的住宅項目，想找市中心的，樓齡會比較大；想樓齡新一些就要找遍遠些的地點，他找了2個比較合心水的單位，但都要另外補貼幾十萬元交印花稅及雜費。而我則推介了一個全新現樓，即買即出租的墨爾本住宅項目給他一併考慮。 聰明的讀者應該明白我上述提及的最少資本達至最高回報的方案吧! 港人「上樓難」 如果大家有留意昨天新公佈的申請公屋輪候時間長達4.7年，及行政長官候選人林鄭月娥昨天嘆謂：「港人「上樓難」，私樓樓價6年內升一倍，但家庭收入中位數同期僅上升四成」。她舉例，一對年輕夫婦月入6萬元，將每月收入的三成作為儲蓄，要購買一個600萬元新市鎮450呎的單位，便要儲蓄12.2年才有首期；若有父母幫助或二按支付一半首期，亦要等6.7年。以上正是現今青少年人的寫照，大家是否感同身受呢? 因篇幅所限，青年人聰明置業方案，容我下回再續。 轉載自2017年2月14日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/daniel-lee/post-22408/1%E9%96%93%E8%AE%8A2%E9%96%93%E8%B3%87%E7%94%A2%E5%A2%9E%E5%80%BC%E6%B3%95/

【紐西蘭升學及置業不可不知的事】─ 星島虎報海外地產網 聖誕及新年假期很多家長會帶同子女去澳洲（Australia）和紐西蘭（New Zealand）走一趟，到當地實地考察兼準備海外升學。近年多了家長詢問有關紐西蘭的升學情況，容我在這裡分享一些家長們不可不知的事。 紐西蘭8大學府 紐西蘭有8間大學，比較出名的有奧克蘭大學 （The University of Auckland），2016-2017年QS世界大學排名第81位。奧克蘭大學被稱為是紐西蘭規模最大及最好的大學，奧克蘭大學的電腦科學、工程、醫學、藥學、建築、驗光科都是非常著名的。 如果喜歡理科的學生，奧塔哥大學 （University of Otago） 有紐西蘭唯一的牙醫學校和紐西蘭第一所醫學院，亦提供藥學、物理治療、醫學實驗等學系，新興學系亦包括了生物化學、基因工程、解剖等，都是一些炙手可熱的學科。 另外不得不提的是梅西大學 （Massey University），梅西大學提供不少香港學生心儀的課程，包括香港的大學沒有的航空學學士（飛機師），獸醫科學等。而該大學的獸醫學課程在紐西蘭排名第一，紐西蘭獸醫畢業生就業率連年保持100%，畢業生起薪點年薪高達7萬紐西蘭元以上。而該課程亦得到香港獸醫管理局的認可，畢業後可在香港註冊成為執業獸醫。此外，梅西大學亦是紐西蘭唯一一所擁有航空學院的大學，並擁有自家的飛機訓練場。 澳紐流行投資「雙匙公寓」 很多家長都傾向於當地購買物業，以減低子女海外升學的開支。現時澳洲及紐西蘭奧克蘭（Auckalnd）最流行的雙匙公寓 （Dual Key Apartment），實為理想的投資項目。 雙匙公寓，即發展商預先已把單位一分為二，每個單位有其獨立起居室、廁所及露台，買家只需要買入一個單位，已經可以將一半單位留為自用，另一半單位放租，實為優質劏房，既可保障私隱又可方便管理。加上紐西蘭買樓不用徵收印花稅，海外買家的二手物業轉賣亦沒有限制，二手物業亦可以轉賣給海外買家，即成本低而回報高。 紐西蘭經濟增長料達3.4% 據花旗財富管理（Citibank Wealth Management）於2016年12月19日的報告預測，由於紐西蘭經濟增長強勁，今年經濟增長可達3.4%。紐西蘭經濟進一步強勁，盡早買入房產項目，既可從強勁的升幅獲利，又可減低因匯率升值，而加重升學的支出，為子女增值的同時，又可為你的荷包增值。 轉載自2016年12月31日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/daniel-lee/post-18997/%E7%B4%90%E8%A5%BF%E8%98%AD%E5%8D%87%E5%AD%B8%E5%8F%8A%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E4%B8%8D%E7%9F%A5%E7%9A%84%E4%BA%8B/

【紐西蘭經濟起飛非空談】─ 星島虎報海外地產網 近日紐西蘭樓市不斷上揚，朋友爭相追問我在紐西蘭投資的優勢。 紐西蘭成全球最易營商經濟體 紐西蘭憑87.01分（滿分為100）超越蟬聯多次榜首的新加坡，在《2017年營商環境報告》（Doing Business 2017）名列全球第一。世界銀行（World Bank）報告調查了全球190個國家與經濟體，再跟據10項指標綜合評價得出排名。最新的報告中，全球營商最便利排名前五位分別為紐西蘭、新加坡、丹麥、香港和韓國。 紐西蘭財政部長比爾·英格利希（Bill English）表示，截至2016年6月31日止，年度政府財政盈餘達18億紐元，較去年同期的4.14億紐元大幅攀升，遠超2015年財政預算中的1.76億紐元目標，紐西蘭經濟狀況持續向好。據資料顯示，10年來，政府核心項目開支首次低於GDP的30%水準。盈餘增加有利經濟發展，政府致力在2020年前將淨債務GDP佔比率降至20%的目標不變。 英格利希更宣佈預計在2012年至2025年，將投放1250億紐元於紐西蘭基礎建設，預計330億紐元用於國道高速項目、210億用於住宅修建、205億用於醫院、學校、監獄，另外187億用於電力系統等等。 逆市尋找綠色投資國度 今年4月，紐西蘭總理約翰·凱伊（John Key）在北京會見了中國首富，阿里巴巴集團創辦人馬雲。期間，馬雲不僅盛讚紐西蘭，更有意在紐西蘭投資房產項目，還表示阿里巴巴計劃於明年在紐西蘭開設「商業使館」（Business Embassy）。與此同時，紐西蘭貿易發展局（New Zealand Trade and Enterprise，NZTE）與阿里巴巴簽署了一項諒解備忘錄（Memorandum of Understanding，MOU），目的是通過阿里巴巴提供的網絡平台和槓桿作用，為紐西蘭企業進入中國消費者市場創造機會。 在英國脫歐帶來的負面影響、歐洲銀行系統的困境、中國經濟增長放緩和人民幣弱勢下，投資者應投放資金到經濟持續增長的國家購買房地產項目，以防資金貶值。奧克蘭作為紐西蘭的主要商業中心，升值潛力可看高一線。 轉載自2016年10月28日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/daniel-lee/post-14795/%E7%B4%90%E8%A5%BF%E8%98%AD%E7%B6%93%E6%BF%9F%E8%B5%B7%E9%A3%9B%E9%9D%9E%E7%A9%BA%E8%AB%87/

【紐西蘭置業的九大理由】─ 星島虎報海外地產網 近幾年全球量化寬鬆下，在這個錢放在銀行連1%利息也沒有的年代，薪金升幅未能跑贏大市、通貨膨脹令人喘不過氣來。經常看到報章報導，市民嘆香港上車難，因為香港樓價升幅近年穩坐全球三甲位置，研究買樓計劃就成為茶餘飯後的話題。 「財務自由」一詞，更風靡80、90後年青人，很多剛畢業投身社會的年青人都為求盡快買樓入市不惜一切。身邊更有朋友為了合資格購買公營房屋而放棄高薪厚職；又有夫婦因為要申請公營房屋，要妻子放棄全職，以兼職代替，自動減少收入。 但有沒有想過轉戰海外樓市呢？ 很多人誤解，希望結婚後要買樓自住唔可以幫別人供樓，我認識一對年輕夫婦投資奧克蘭物業在香港租樓的真實個案。兩位80後新婚中產，薪金合共為5萬港元，於2015年11月投資紐西蘭（New Zealand）住宅物業，以658,000紐西蘭元購入一個面積62平方米連1個車位住宅物業出租，當時匯率為5.2，折合3,421,600港元，現每月收租3,033紐元。在香港的銀行做按揭，每月供款12,310港元；婚後以月租港幣15,000租住將軍澳兩房大型屋苑，而哪個租住的將軍澳單位樓價為620萬港元，租金回報約2.9厘。 近日紐西蘭元對港元匯價節節上升，匯率更高見5.7，現時每月收租減去供款及香港租屋後，每月支出約1萬港元便可手持一個海外物業，免去擔心現金貶值，而香港又擁有一個優質的居住環境，一舉兩得。試想想如當時以340萬在香港置業，就只可能購買1個3百呎左右的1房單位。 而當事人亦與我分享了他們選擇紐西蘭置業的九大要點： 留意資產增值稅 但我需要提醒各位，自2015年10月1日起，紐西蘭政府規定凡兩年內轉售非自住物業獲利，則需要繳納資產增值稅。另外早前有英國爛尾樓盤出現，建議買家應選擇有信譽的大型發展商的項目，現樓或短樓花期項目 （房產項目已開始動工）為佳。最後，房地產投資是一項長線投資，要留意本身的還款能力及注意匯率的風險。 轉載自2016年9月17日星島虎報海外地產網 https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/daniel-lee/post-12328/%E7%B4%90%E8%A5%BF%E8%98%AD%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E7%9A%84%E4%B9%9D%E5%A4%A7%E7%90%86%E7%94%B1/

【2017海外物業博覽】 想了解更多，就要參加我們的物業投資講座…… 日期: 2017年11月4日(星期六) 時間: 10:00 – 16:00 地點: 香港金鐘 JW 萬豪酒店 費用: 免費 查詢或報名: (852) 5933 9483

【1間屋變2間屋的隔空煉金術】 ※ 新西蘭投資攻略 ※ ※ 海外投資地點全面睇 ※ ※ 精明按揭方案及計算方法 ※ 想了解更多，就要參加我們的物業投資講座…… 日期: 2017年5月20-21日(星期六及日) 時間: 2:30 – 4:30 pm 地點: 銅鑼灣駱克道369號 置家中心7樓706室 費用: 免費   誠邀按揭大師 Chris Suen 主講精明按揭方案 查詢或報名: (852) 5933 9483

【樓市小將遇上海外物業】 外圍經濟不明朗，好想買樓投資保值? 唔知幾時係入市時機，怕摸頂入貨? 已經儲到首期決定買樓，又唔識得揀樓? 如果你有以上的迷思，係時候要參加我們的物業投資講座……   日期: 2016年5月29日(星期日) 時間: 2:30 – 6:00 pm 地點: Felicita 1929 銅鑼灣怡和街42-44號華人銀行東區大廈2樓 費用: HK$150 (包括精美下午茶及試酒)   凡於5月24日或之前報名，即可以優惠價 HK$100 參加原價HK$150之講座。   網上報名 http://goo.gl/Hz0cFq 查詢或報名: (852) 5933 9483

墨爾本 Clarindale 加稅前最後召集 維多利亞州7月份將提高印花稅至7%，海外人士紛紛加入購買行列，發展商提供5年5%租金保證，把握最後入閘機會。 Clarindale項目預計2017年入伙。鄰近Monash University，2小時優質生活圈，各類型設施一應俱全，消閒娛樂近在咫尺。 想了解更多，歡迎致電 (852) 5933 9483 / (853) 6545 2045 查詢

奧克蘭樓價創歷史新高 奧克蘭的經濟重回軌道並處於起步階段，新建六星級酒店在市中心相繼落成，鐵路重組工程將於2020年全面完工，預期未來發展將有穩定增長。 另外，奧克蘭是旅遊重點城市，賭場、酒店及名店林立，商舖需求大增，而商舖售價遠比香港為低，極受香港及內地投資者歡迎。 轉載自2473期 明周周刊2473期 ─ 置業全世界報導 2016年4月2日出版 http://www.mingpaoweekly.com/

【跨太平洋伙伴關係協定】 12個國家在新西蘭正式簽署「跨太平洋伙伴關係協定」（TPP），表示著新西蘭在國際的地位正在不斷提升，以及政治及經濟都能保持中立及穩定。

【新西蘭5元鈔票獲選最佳紙幣】 由世界紙幣協會舉辦的全球最佳紙幣評選，新西蘭5元鈔票以新穎設計和高防偽度奪冠。在去年發行的新西蘭5元新鈔，成功擊敗來自20個國家，近40款不同的設計脫穎而出。 印在這一張鈔票上的是新西蘭著名的登山探險家埃德蒙希拉里爵士，他的頭像面向新西蘭的庫克山，旁為新西蘭最大的黃眼企鵝。

【澳維多利亞州為遏炒風，外國人買樓加稅至7%】 澳洲墨爾本 (Melbourne) 所在的維多利亞州，為遏抑外國投資者於當地置業的熾熱需求，7月起提高對外國買家徵收印花稅，由3%增至7%，或打擊中國買家的購買意欲。

新西蘭升學及投資講座 於2016年4月16日(星期六) 之講座順利完成，多謝各位參與的賓客。 我們將不斷提升我們的服務以及為您帶來最新資訊及最精彩的講座分享。